Che cos’è la categoria catastale A3?
Se stai cercando casa a Milano o in provincia, avrai notato che i prezzi variano in base a una sigla misteriosa: A3, A2, A4… Cosa significano? Facciamo chiarezza con esempi pratici del territorio milanese.
Cos’è la Categoria catastale A3?
La categoria catastale A3 identifica immobili residenziali “basic”: niente marmi di Carrara o porte blindate, ma soluzioni abitative economiche perfette per chi cerca un bilocale a Lambrate o un trilocale a Baggio.
Caratteristiche principali a Milano:
- Tipologie: Appartamenti anni ‘50-‘60, case unifamiliari in cortili condivisi ;
- Dimensioni: Di solito sotto i 100 mq
- Servizi: Un solo bagno, spesso senza posto auto;
- Zone: Periferie ben collegate o quartieri popolari come Giambellino.
Esempio reale:
Un trilocale di 85 mq a Rogoredo, costruito nel 1962, con riscaldamento autonomo e due camere. Prezzo: € 250.000 (classe A3). Lo stesso immobile in A2 (es. zona Porta Romana) costerebbe il 40% in più.
Requisiti della Categoria A3: La Checklist per Riconoscerla
Perché un immobile a Milano rientri in A3, deve rispettare questi parametri:
A. Caratteristiche Edilizie
- Superficie catastale: Massimo 100 mq (oltre diventa A2);
- Vani: Fino a 5 vani catastali (es. 3 camere + cucina + soggiorno);
- Finiture: Materiali economici (es. pavimento in graniglia, infissi in alluminio).
B. Posizione e Contesto Urbano
- Zone: Non in aree di pregio;
- Servizi: Vicino a trasporti pubblici (metro M2 o M3) e servizi essenziali (supermercati, scuole).
C. Aspetti Legali
- Epoca di costruzione: Anni ‘50-‘60 (tipici palazzi della Ricostruzione post-bellica);
- Destinazione d’uso: Residenziale, mai commerciale o misto (per quello serve A4).
3. A2 vs A3: Differenze che Ti Fanno Risparmiare Soldi
Ecco una tabella comparativa basata sul mercato milanese 2024:
| Parametro | A2 (Lusso) | A3 (Economico) |
|---|---|---|
| Esempio zona Milano | Porta Venezia, Via Montenapoleone | Corvetto, Baggio, Quarto Oggiaro |
| Prezzo medio al mq | € 8.000 – € 12.000 | € 3.500 – € 5.000 |
| IMU (2024) | 0.8% – 1.06% | 0.4% – 0.6% |
| Mutuo agevolato | Difficile (richiede garanzie) | Più accessibile (under 35) |
4. Vantaggi e Svantaggi della A3: La Verità per Investitori
Perché Sceglierla
- ✅ Affitti brevi a studenti: Zone come Città Studi o Bicocca hanno richiesta altissima;
- ✅ Ristrutturazioni agevolate: Il Comune di Milano offre bonus per efficientamento energetico;
- ✅ Bassa tassazione: IMU ridotta del 50% rispetto all’A2.
Rischi da Evitare
- ❌ Sovrapprezzi ingiustificati: Alcuni agenti spacciano A3 per A2;
- ❌ Limitazioni ipotecarie: Alcune banche richiedono garanzie aggiuntive;
- ❌ Difficoltà di rivendita: Se l’immobile è in zone poco servite.
Hai bisogno di assistenza per la classificazione o la modifica della categoria catastale?
Nel Studio Tecnico Bignami offriamo consulenze personalizzate per:
- Verifica e variazione categorie catastali (DOCFA)
- Ristrutturazioni e cambi d’uso
- Stime immobiliari e assistenza compravendita
Operiamo a Milano, San Giuliano Milanese e provincia.
👉 Contattaci ora per ricevere una consulenza personalizzata!